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物業(yè)被解聘還賴著不走？新房交付就要“被服務”？不能自由選擇、更換物業(yè)，是物業(yè)服務的“痛點”之一。
此次，四川將著力解決這一“痛點”。日前，經(jīng)四川省人民政府第64次常務會議討論通過并提請四川省人大常委會第二十六次會議審議的《四川省物業(yè)管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《條例》）明確，建設(shè)單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)人，合同期限不超過兩年。交付的專有部分面積過半數(shù)或者前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主有權(quán)重新選聘物業(yè)服務人。
成都商報-紅星新聞記者從四川省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳《條例》起草小組了解到，省住建廳擬為業(yè)主建設(shè)全省統(tǒng)一的信息服務平臺，制定物業(yè)服務人信用等級評價體系，建立業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等信用信息檔案，并依法向社會公開。未來開發(fā)商在交付面積過半或前期物業(yè)服務合同期滿后，業(yè)主將有機會通過網(wǎng)絡平臺投票選擇滿意的物業(yè)服務企業(yè)。
前期物業(yè)服務合同最長簽幾年？
《條例》提到，建設(shè)單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同，合同期限最長不超過兩年。
何時可以重新選聘物業(yè)服務人？
業(yè)主什么時候可以重新選聘物業(yè)服務人？《條例》規(guī)定，交付的專有部分面積過半數(shù)或者前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主有權(quán)重新選聘物業(yè)服務人。
原物業(yè)服務人拒不移交怎么辦？
物業(yè)服務人拒不移交的或者拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域的，業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令物業(yè)服務人限期移交或者退出；物業(yè)服務人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊或者物業(yè)服務檔案等違法行為的，由公安機關(guān)依法調(diào)查、處理。
怎么知道哪家物業(yè)公司更靠譜？
《條例》監(jiān)督管理部分明確，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當建立全省統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息監(jiān)管平臺，制定物業(yè)服務人信用等級評價體系，建立業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等信用信息檔案，并依法向社會公開。
選聘物業(yè)公司還有什么新亮點？
在統(tǒng)一監(jiān)管平臺的基礎(chǔ)上，未來還將為業(yè)主建立網(wǎng)上服務平臺。小區(qū)業(yè)主在滿足條件（即交付的專有部分面積過半數(shù)或者前期物業(yè)服務合同期滿）后，即可在網(wǎng)上參與選擇物業(yè)服務企業(yè)。
一個痛點
原物業(yè)不退出，新物業(yè)進不來
“被服務”了怎么辦？
林溪美城小區(qū)位于龍泉驛區(qū)陽光大道，小區(qū)第二屆業(yè)委會于2020年11月7日完成換屆選舉工作，隨后在當年12月召開業(yè)主大會，表決同意不再續(xù)聘小區(qū)原先的物業(yè)——成都法士達物業(yè)管理有限公司。
同意更換物業(yè)公司的小區(qū)業(yè)主朱先生告訴記者，小區(qū)外墻從2014年（質(zhì)保期內(nèi)）就開始小面積脫落，之后逐漸開始大面積脫落，期間開發(fā)商也安排了人員進行修復，目前小區(qū)仍然沒有處理完所有的脫落問題?！澳壳暗奈飿I(yè)公司是房地產(chǎn)商的子公司，我認為房地產(chǎn)商對小區(qū)目前的質(zhì)量問題有主要責任，物業(yè)后期維護處理也不夠及時。”
然而，法士達物業(yè)退場的過程并不順利。法士達物業(yè)對記者表示，第二屆業(yè)主委員會中有超過百分之六十的成員拖欠物業(yè)費，4月7日第二屆業(yè)主委員會單方面允許新物業(yè)公司進場，遭到部分支持法士達物業(yè)的業(yè)主阻攔，期間一度發(fā)生肢體沖突，最終以報警收場。
一位物業(yè)工作人員告訴記者，目前物業(yè)方面并不愿意離開，“我們認為業(yè)主委員會中有部分成員與新物業(yè)公司之間存在利益關(guān)系，從招標開始的流程就不透明，大多數(shù)業(yè)主支持我們繼續(xù)服務。同時，小區(qū)內(nèi)尚有兩棟樓由于頂層業(yè)主不配合，沒有完成外墻修復，如果現(xiàn)在離場，外墻修復的責任也將難以界定?！?
同安街道辦事處工作人員告訴記者，街道辦參與了新物業(yè)產(chǎn)生過程中的法律指導工作，但并沒有權(quán)力直接任命哪一家物業(yè)提供服務?！靶^(qū)第二屆業(yè)主委員會召開業(yè)主大會通過了更換新物業(yè)的決定，我們在3月18日和原物業(yè)公司達成一致，請他們在4月10日前離場，但是目前有部分業(yè)主反對原物業(yè)公司離場。據(jù)我們了解，已經(jīng)有業(yè)主向法院提起訴訟，將于5月7日開庭，我們也建議有反對意見的業(yè)主通過訴訟程序解決問題?！?
類似的事情在雙流區(qū)也發(fā)生過。2020年2月，雙流區(qū)翰林南城小區(qū)的業(yè)主與四川潤無聲物業(yè)發(fā)展有限責任公司發(fā)生了一起“扯皮”，業(yè)主反映，潤無聲物業(yè)與小區(qū)的合同已到期，且不再續(xù)簽，但物管公司遲遲不肯離場，又沒有積極履行職責，引發(fā)業(yè)主強烈不滿。
解決痛點
業(yè)主可請求街道辦責令原物業(yè)移交或退出
中國裁判文書網(wǎng)上，不乏業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛，物業(yè)遲遲不愿離場的案例。《人民法院案例選》第91輯中就有一起涉及解聘物業(yè)服務企業(yè)的典型案例。
在《上海嘉盛物業(yè)管理有限公司與上海市嘉定區(qū)真建六街坊業(yè)主委員會物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書》中，一審法院（嘉定區(qū)人民法院）認為，業(yè)主大會有權(quán)決定是否解聘物業(yè)服務企業(yè)。而對于物業(yè)公司質(zhì)疑業(yè)主委員會民意真實性的，法院還會委托當?shù)卣块T對涉案小區(qū)的業(yè)主進行意見征詢，以探究業(yè)主的真實意見。
二審法院（上海市第二中級人民法院）還認為，業(yè)主委員會通過何種議事規(guī)則進行決策，并不影響業(yè)主委員會對外代表其所在小區(qū)全體業(yè)主從事相關(guān)民事行為的權(quán)利，若業(yè)主委員會依其內(nèi)部議事規(guī)則進行決策，亦應由小區(qū)業(yè)主向業(yè)主委員會主張相應的損害責任，與物業(yè)服務企業(yè)無關(guān)。
記者在《條例》中看到，物業(yè)服務人拒不移交的或者拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域的，業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令物業(yè)服務人限期移交或者退出；物業(yè)服務人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊或者物業(yè)服務檔案等違法行為的，由公安機關(guān)依法調(diào)查、處理。
同時，《條例》對新物業(yè)服務企業(yè)的產(chǎn)生做出了明確規(guī)定。物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主共同決定選聘、另聘物業(yè)服務人，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門監(jiān)督指導下通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務人；業(yè)主委員會未產(chǎn)生的，經(jīng)業(yè)主共同決定可以委托街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織公開招投標選聘物業(yè)服務人。
更加智慧
擬建立全省統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息監(jiān)管平臺
采訪過程中，一位小區(qū)業(yè)主告訴成都商報-紅星新聞記者，如果能在購房時選擇物業(yè)公司，或者有更便利的方式選擇自己滿意的物業(yè)公司，小區(qū)管理也許能更加順心。
前期物業(yè)服務合同期限
最長不超過兩年
記者從四川省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳《條例》起草小組了解到，2018年國務院通過的《物業(yè)管理條例》就已經(jīng)提出，提倡房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離的原則，但在實際執(zhí)行中，大部分小區(qū)依然使用房地產(chǎn)開發(fā)商最開始選擇的物業(yè)公司，考慮到能夠順利成立業(yè)委會的小區(qū)比例并不高，業(yè)主的實際感受就是想要換物業(yè)，難上加難。
《條例》提到，建設(shè)單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同，合同期限最長不超過兩年。
業(yè)主什么時候可以重新選聘物業(yè)服務人？《條例》規(guī)定，交付的專有部分面積過半數(shù)或者前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主有權(quán)重新選聘物業(yè)服務人。
在滿足條件后
業(yè)主可在網(wǎng)上參與選聘物業(yè)
事實上，《四川省物業(yè)管理條例（修訂草案）》不僅對選聘物業(yè)的方式進行了規(guī)定，還為將來業(yè)主自由選擇物業(yè)服務企業(yè)提供了新思路。
深耕物業(yè)管理行業(yè)多年的成都市人大代表付天力建議，市級管理部門可以建立覆蓋城鄉(xiāng)、全市統(tǒng)一的物業(yè)管理行業(yè)信用體系，將物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會的誠信履約納入系統(tǒng)，強化信用信息的征集、公開、公示和應用。
“信用機制對于物管企業(yè)和業(yè)委會的組成人員都有約束作用，很大程度上可以避免物管企業(yè)賴著不走，或者業(yè)委會權(quán)力尋租?！彼ㄗh，加強對失信行為的懲戒力度，限制嚴重失信物業(yè)服務企業(yè)參與市場招投標和嚴重失信人員市場準入，對業(yè)主可以采用信用約束等。
《條例》監(jiān)督管理部分明確，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當建立全省統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息監(jiān)管平臺，制定物業(yè)服務人信用等級評價體系，建立業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等信用信息檔案，并依法向社會公開。
起草小組向記者解釋，在統(tǒng)一監(jiān)管平臺的基礎(chǔ)上，未來還將為業(yè)主建立網(wǎng)上服務平臺。小區(qū)業(yè)主在滿足條件（即交付的專有部分面積過半數(shù)或者前期物業(yè)服務合同期滿）后，即可在網(wǎng)上參與選擇物業(yè)服務企業(yè)。平臺上的物業(yè)服務企業(yè)由住建部門整理公布，范圍是市場上符合信用要求的物業(yè)服務企業(yè)，平臺也會明確標示星級、服務特色和服務價格等信息。